Odszkodowanie za wywłaszczenie – najważniejsze informacje

Na skutek rozwoju infrastruktury publicznej coraz więcej właścicieli traci nieruchomości w drodze wywłaszczenia. Co oznacza to w praktyce? Czy każdy ma prawo do odszkodowania i na jakich zasadach się je przyznaje? W tym artykule wyjaśniamy, jak określana jest wartość przejmowanego mienia, kto odpowiada za wycenę oraz jakie kroki można podjąć, gdy wysokość odszkodowania budzi wątpliwości.

Jak ustalana jest wartość nieruchomości wywłaszczonej?

Zgodnie z obowiązującym prawem, odebranie prawa własności możliwe jest wyłącznie w sytuacji, gdy służy realizacji celu publicznego, a właścicielowi przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Ostateczną kwotę ustala organ administracyjny (np. wojewoda, starosta) na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Rzeczoznawca przy wycenie może stosować różne podejścia:

• porównawcze – oparte na analizie cen podobnych nieruchomości w okolicy,
• kosztowe – stosowane, gdy brakuje danych rynkowych, np. dla obiektów o charakterze specjalistycznym,
• dochodowe – wykorzystywane w przypadku nieruchomości komercyjnych,
• mieszane – łączące elementy różnych podejść, zależnie od charakterystyki sprawy.

Czym jest zasada korzyści i jak wpływa na wysokość odszkodowania?

W procesie wyceny bierze się pod uwagę zarówno aktualne przeznaczenie nieruchomości, jak i możliwy wzrost jej wartości wynikający z planowanej inwestycji publicznej. Jeśli planowany cel podnosi wartość gruntu, zastosowanie znajduje tzw. zasada korzyści – przyjmuje się korzystniejszą (wyższą) wartość.

W przypadku gruntów przeznaczonych pod drogi – dla których brak jest cen rynkowych – wycena opiera się na cenach działek przyległych lub na pierwotnym przeznaczeniu nieruchomości (w zależności od sytuacji). Możliwe jest też powiększenie uzyskanej kwoty o maksymalnie 50% w ramach tzw. małej zasady korzyści, jeśli analiza rynku na to pozwala.

Czy można zakwestionować wysokość odszkodowania za wywłaszczenie?

Jeżeli właściciel nieruchomości uzna, że decyzja o wysokości odszkodowania została wydana z naruszeniem prawa – np. przez błędną wycenę – przysługuje mu prawo złożenia odwołania. Termin na wniesienie odwołania wynosi 14 dni od doręczenia decyzji.

W praktyce, decyzje opierające się na niskiej jakości operatach szacunkowych nie należą do rzadkości. Administracja często kieruje się kryterium najniższej ceny usług rzeczoznawcy, co bywa źródłem nieprawidłowości. Dlatego warto, by właściciel nieruchomości skonsultował sprawę z prawnikiem specjalizującym się w wywłaszczeniach.

Jeśli odwołanie zostanie nieuwzględnione, kolejnym krokiem może być złożenie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w dalszej kolejności – skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). W obu przypadkach profesjonalne wsparcie prawne znacząco zwiększa szanse powodzenia.

Odszkodowanie za wywłaszczenie – podsumowanie

Odszkodowanie za wywłaszczenie ma skompensować utratę praw w związku z realizacją inwestycji publicznych. Jego wysokość ustalana jest na podstawie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, ale decyzję tę można zakwestionować.

Zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorcy powinni uważnie analizować decyzje dotyczące odszkodowania i w razie wątpliwości korzystać z pomocy prawnej. Dobrze przygotowane odwołanie lub skarga może pomóc w uzyskaniu kwoty adekwatnej do wartości utraconej nieruchomości.

ART