Liczba dostępnych mieszkań w stolicy Małopolski osiągnęła w kwietniu rekordowy poziom ponad 11 000 lokali, rok do roku to wzrost oferty aż o 127%! To wynik zwiększonej aktywności deweloperów, a także ostrożniejszego podejścia klientów, którzy liczą na dalsze obniżki stóp procentowych. W których dzielnicach Krakowa wydano w 2024 roku najwięcej pozwoleń na budowę i jakie tendencje kształtują rozwój rynku nieruchomości?

Prądnik Biały z największą ofertą nowych M

Wzmożona budowa nowych inwestycji z pewnością wpłynie na rozwój konkretnych obszarów Krakowa. Pozwolenia na budowę to jak mapa przyszłości miasta – pokazują, gdzie inwestorzy widzą największy potencjał. Dane Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego za 2024 rok wskazują, że choć inwestycje planowane są w całym Krakowie, to według danych serwisu RynekPierwotny.pl najwięcej dostępnych mieszkań 2 666 lokali można obecnie znaleźć na Prądniku Białym. Jednak pod względem liczby wydanych pozwoleń na budowę, to Podgórze ma ich najwięcej. Kupujący w tej dzielnicy mogą aktualnie wybierać spośród 2 324 ofert, lecz w najbliższym czasie do sprzedaży mogą trafić kolejne inwestycje, które poszerzą ofertę tej dzielnicy. Co przyciąga deweloperów w te rejony miasta? Przede wszystkim duża dostępność gruntów, dobrze rozwinięta infrastruktura i możliwość wysokiej zabudowy. To wyraźny sygnał, że Podgórze wkrótce może stać się miejscem urbanistycznych przemian. Jak sytuacja przedstawia się w pozostałej części Krakowa?


Krowodrza – równowaga między domami a blokami

Krowodrza, czyli północno-zachodnia część miasta, prezentuje nieco inny obraz rynku budowlanego. Spośród wydanych pozwoleń połowa dotyczy inwestycji wielorodzinnych, a połowa – domów jednorodzinnych. Taka równowaga wskazuje na zróżnicowany popyt – zarówno na kameralne osiedla, jak i domy z łatwym dojazdem do centrum. W najbliższych latach deweloperzy będą koncentrować się na Bronowicach, Górce Narodowej oraz terenach wzdłuż Rudawy, gdzie planowane są inwestycje wzdłuż głównych arterii komunikacyjnych.

Śródmieście i Nowa Huta – rewitalizacja i zabudowa jednorodzinna

W historycznym centrum Krakowa dominuje rewitalizacja istniejącej zabudowy. Nowe inwestycje są rzadkością, a jeśli już się pojawiają, to najczęściej są to domy jednorodzinne. Podobny trend widoczny jest w Nowej Hucie, gdzie przewagę mają domy jednorodzinne. Jednakże planowane inwestycje wielorodzinne koncentrują się głównie w pobliżu Wisły, co może wskazywać na przyszły rozwój tej części miasta.

Co powstaje, a co (nie) znajduje nabywców

Jarosław Jędrzyński wskazuje, że krakowski rynek mieszkaniowy, podobnie jak w całej Polsce, reaguje na zmiany demograficzne — m.in. mniej dzieci i więcej jednoosobowych gospodarstw — oraz na czynniki ekonomiczne. Podkreśla, że w 2024 roku to w Krakowie odnotowano najsilniejszy wzrost cen nowych mieszkań wśród metropolii, przekraczający 26%, do średnio 15,8 tys. zł za m², co daje drugie miejsce po Warszawie.

Wysokie ceny mieszkań przy wciąż drogim kredycie wymuszają wysoki popyt na lokale kompaktowe, głównie dwu- i trzypokojowe. – Deweloperzy budują więc mieszkania o możliwie skompresowanych powierzchniach i wysokiej funkcjonalności, które w Krakowie łatwo znajdują wśród najemców – zaznacza analityk portalu RynekPierwotny.pl. W inwestycjach deweloperskich dominują kompaktowe mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni odpowiednio 40-50 mkw. i 55-65 mkw. Kawalerki 25-35 mkw. cieszą się popularnością jako produkt inwestycyjny, ale są w mniejszości, natomiast lokale 4-pokojowe i większe stanowią margines nowej podaży.

Inwestycje rozlewać się będą poza Kraków

Jarosław Jędrzyński zaznacza, że Kraków przyciąga wielu zamożnych nabywców, którzy poszukują pewnych sposobów inwestowania swojego kapitału. Dlatego w najbardziej prestiżowych częściach miasta widoczny jest stosunkowo duży udział luksusowych inwestycji mieszkaniowych.

A co ze zwykłymi mieszkańcami? – W samym Krakowie coraz bardziej odczuwalny jest deficyt gruntów inwestycyjnych, stąd tendencja do przenoszenia inwestycji mieszkaniowych do miejscowości satelickich: Wieliczki, Niepołomic, Zielonki czy Skawiny. Dlatego liczba nowych pozwoleń na budowę w powiecie krakowskim coraz bardziej przewyższa ich wolumen w samym Krakowie – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Single i pary bez dzieci to główna grupa kupujących 1-2 pokoje. Rodziny z dziećmi preferują mieszkania 3-pokojowe z możliwie dużym balkonem lub ogródkiem, coraz częściej wybierają więc lokalizacje peryferyjne lub podmiejskie – zauważa.